ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Разъяснения дает эксперт "акди эж"

стоимость равная - цены разные

организация - пайщик жск привлекает для долевого участия в строительстве жилья физических лиц. В договоре с ними указывается стоимость квартир (которые граждане получат по окончании строительства) в долларах сша. Расчет ведется в рублях по курсу цб рф на момент выплаты денежных средств. Поскольку одни граждане финансируют строительство с 1995-го, а другие с 1999 года, при равной цене 1 кв. М жилья в долларах сша рублевая стоимость этого метра для них разная. Нужно ли согласовать с гражданами столь значительную разницу в цене квартир?

жск "чайка", г. Новороссийск

поскольку формально пайщиком жск на протяжении 1995-2001 гг. Оставалась организация, а не физические лица, фактически финансировавшие строительство (о чем свидетельствует протокол общего собрания членов жск), то есть все основания рассматривать денежные средства, перечисляемые организацией-пайщиком кооперативу и учитываемые на ее лицевом счете, как выплачиваемые суммы паенакоплений в счет предоставления в будущем в собственность жилых помещений.

Соглашение о так называемом долевом участии в строительстве с приобретением права собственности по своей сути представляет договор купли-продажи, поскольку исполнить его - по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию передать квартиры в собственность граждан - организация - пайщик жск может только путем их отчуждения из своей собственности, предварительно зарегистрировав это право в установленном законом порядке. Заметим, что гражданским законодательством допускается заключение договоров купли-продажи товара, который будет создан либо приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 гк рф).

Что касается фактически выплаченных гражданами денежных сумм, то они должны рассматриваться организацией как предварительная оплата подлежащих продаже квартир. Заметим, что и в этом случае гражданское законодательство допускает включение в договор купли-продажи условия об оплате товара в виде аванса либо предварительной оплаты (ст. 487, п. 1 ст. 823 гк рф).

Относительно согласования разницы в ценах квартир заметим, что согласно п. 1, 4 ст. 421 гк рф граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 гк рф).

Отклонение в ценах реализации имеет принципиальное значение для целей налогообложения по налогу на прибыль, ндс и иным налогам.

Так, при определении облагаемого оборота по ндс согласно подп. 4 п. 2 ст. 40 нк рф при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода времени, налоговые органы вправе проверять соответствие фактических цен реализации уровню рыночных цен на идентичные (однородные) товары.

Если фактическая цена реализации окажется ниже рыночной стоимости более чем на 20%, то налоговым органам предоставлено право принимать решение о доначислении налогов и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты контролируемых сделок были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары (п. 3 ст. 40 нк рф).

Одновременно следует учитывать, что определение рыночной цены товара в соответствии с п. 4 ст. 40 нк рф должно осуществляться в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Такими условиями, в частности, являются количество товара, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказать влияние на цены (п. 9 ст. 40 нк рф).

Поскольку в вашем случае цена "реализации" квартир в соответствии с договором "долевого участия в строительстве" определяется исходя из курса доллара сша на дату внесения предоплаты, можно говорить, что разброс фактических цен реализации квартир вызван объективными причинами: установленными в договоре условиями порядка оплаты квартир, а также резким скачком курса доллара, имевшим место в августе 1998 года.

В этой связи при проверке соответствия фактических цен реализации квартир их рыночным ценам рыночная цена по каждой сделке должна определяться в сопоставимых условиях, то есть по состоянию на тот отчетный период, в котором имело место поступление аванса от покупателя и соответственно фиксирование продажной цены квартиры в рублях.

Если фактическая цена реализации квартир по каждой отдельной сделке отличается от их рыночной цены, определенной в порядке, предусмотренном ст. 40 нк рф на дату получения аванса, менее чем на 20%, то никакого доначисления налогов и пени производиться не должно.

Если в рассматриваемой ситуации налоговые органы все же примут решение о доначислении налогов и пени, то организация-пайщик может оспорить решение налоговых органов в порядке, предусмотренном главой 19 нк рф, учитывая тот факт, что в соответствии с п. 12 ст. 40 нк рф суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в п. 4-11 ст. 40 нк рф

ю. Камфер.

Раздел имущества поровну?

в период брака у организации, где работаю, приобрела незавершенный строительством жилой дом. По условиям договора стоимость объекта оплачивается следующим образом: безвозмездная льгота, предоставленная мне как работнику организацией, - 14% от стоимости объекта; безвозмездно выделенные организацией средства на компенсацию приобретения жилья мне и членам моей семьи как очередникам на улучшение жилищных условий на 6 человек, всего на сумму, равную стоимости 48,9 кв. М; рассрочка платежа на срок 10 лет с удержанием из заработной платы.

В период брака было выплачено 10% от общей стоимости дома. Какую сумму я должна отдать мужу после развода, если стоимость незавершенного строительством дома частично была оплачена организацией, где я работаю?

п. Луткова, г. Пермь

имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью (ст. 34 ск рф). При разделе общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не установлено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей и при других обстоятельствах, указанных в п. 2 ст. 39 ск рф.

Таким образом, незавершенный строительством жилой дом, приобретенный во время брака, является совместной собственностью супругов и доли супругов признаются равными, если иное не будет установлено соглашением между ними или решением суда.

При определении денежной компенсации супругу также необходимо исходить из равенства долей на объект недвижимости, если иное не будет установлено соглашением супругов или решением суда. В данном случае следует исходить из стоимости объекта недвижимости, поступившего в совместную собственность супругов, а не из суммы денежных средств, уплаченных во время брака за приобретенную недвижимость.

Однако помимо совместной собственности на дом у супругов имеются еще и неисполненные обязательства по уплате денежных средств по договору приобретения дома, которые также являются общими. Поэтому при разделе имущества должны быть учтены и долги супругов. Иными словами, если супруг претендует на 1/2 доли в праве на незавершенный строительством жилой дом, то он должен взять на себя и обязательства по дальнейшей уплате денежных средств также в размере 1/2 суммы долга.

В случае если при разделе имущества супругов муж отказывается от права собственности на дом и согласен на денежную компенсацию, то при определении ее размера, подлежащего выплате за 1/2 доли в праве на незавершенный строительством дом, следует учитывать и сумму денежных средств, подлежащих дальнейшей выплате по договору (сумму долга).

Представляется, что стоимость дома может быть уменьшена на сумму денежных средств, безвозмездно выделенных организацией на компенсацию приобретения жилья супругам и членам семьи как очередникам на улучшение жилищных условий. Эта льгота, предоставленная безвозмездно не только каждому супругу, но и всем членам семьи, направлена на реализацию жилищных прав каждого гражданина и не может рассматриваться как общий доход супругов.

А вот безвозмездная льгота в размере 14% стоимости незавершенного строительством жилого дома, предоставленная организацией своему работнику, является доходом последнего и в силу ст. 34 ск считается имуществом, нажитым в период брака.

Передача квартир в жск третьим лицам

несколько квартир в строящемся доме (жск) принадлежат организации-пайщику. Возможно, что до ввода дома в эксплуатацию они реализованы не будут. У пайщика имеется задолженность по возврату кредита и средствам, привлеченным для достройки дома с другого объекта. Стоимость квартир, принадлежащих пайщику, равняется сумме задолженности. На ком (жск или пайщике) будут числиться квартиры после сдачи дома в эксплуатацию? как оформить их реализацию в счет возврата привлеченных средств?

жск "чайка", г. Новороссийск

особенностью правового положения членов жск, жк, дск и им подобных кооперативов является то, что после полного внесения паевых взносов члены кооператива приобретают право собственности на предоставляемое кооперативом имущество (п. 4 ст. 218 гк рф).

Поэтому на всех этапах членства в жск его участники имеют право только на сумму своего паенакопления. Что же касается прав на предоставляемые кооперативом помещения, то все зависит от того, выплачен пай за них полностью или нет.

Если дом уже построен, но пай до конца не выплачен, предоставленное кооперативом помещение находится у пайщика в бессрочном пользовании. Он не вправе распоряжаться им как своей собственностью, в частности отчуждать третьим лицам.

Как только пай выплачивается полностью - квартира, а также находящиеся в доме общие помещения и инженерные коммуникации становятся частной собственностью пайщика (квартира - личной, а общие помещения и коммуникации - общей долевой). Факт полного внесения паевого взноса порождает право собственности члена жск в силу прямого указания об этом в законе без какого бы то ни было волеизъявления как кооператива, так и пайщика. С этого момента пайщик вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Единственным условием совершения сделок по отчуждению имущества в жск является предварительная регистрация права собственности на него учреждением юстиции. Отсутствие документов об обязательной госрегистрации этого факта ведет к ограничению возможности собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью (ст. 131 гк рф).

Таким образом, возникновение права собственности на квартиру в жск определяется выполнением двух условий: полной выплатой паевого взноса и сдачей дома в эксплуатацию. Поэтому после сдачи дома в эксплуатацию квартиры будут числиться за организацией-пайщиком, только если пай к этому времени выплачен организацией полностью.

Передача квартир в счет погашения возникших заемных обязательств возможна путем заключения с контрагентами-кредиторами соглашения об отступном на основании ст. 409 гк рф, в соответствии с которой обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения (в частности, возврата заемных средств) отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. П.). РАзмер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, обязанность организации по возврату привлеченных заемных средств может быть погашена путем передачи принадлежащих ей на праве собственности квартир в жск.

Одновременно заметим, что п. 1 ст. 13 федерального закона от 15.06.96 n 72-фз "о товариществах собственников жилья" установлено, что при передаче помещений в кондоминиуме собственник помимо обычных технических характеристик, сообщаемых приобретателю, обязан представить документы со следующими сведениями:

а) при отсутствии тсж:

* данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

* сведения о залоге помещений;

* сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме;

б) при наличии тсж помимо сведений, указанных выше, сообщаются:

* данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества;

* сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут в связи с ними возникнуть;

* устав тсж, определяющий права и обязанности домовладельца.

Домовладелец отвечает за убытки, понесенные новым собственником в результате непредоставления данных сведений либо их искажений или неточностей (п. 2 ст. 13 закона).

Ю. Камфер.

Участие в договоре препятствует его оспариванию

может ли отец оспорить право собственности на квартиру дочери, состоящей в браке, если при оплате стоимости квартиры основная сумма денег была внесена его женой, то есть матерью дочери?

у. Громова, г. Н. Новгород

очевидно, дочь приобрела квартиру в собственность на основании возмездной сделки. Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору возникает с момента госрегистрации права в егрп (ст. 223 гк рф). Законом не установлены какие-либо ограничения, касающиеся источника средств, уплачиваемых покупателем недвижимости. Недвижимость может быть приобретена как за счет собственных средств покупателя, так и за счет привлеченных (заемных) средств. Поскольку покупателем квартиры являлась дочь, а не мать, то право собственности на квартиру принадлежит дочери. Тот факт, что мать предоставила деньги, не порождает у нее права собственности на квартиру.

Если мать не участвовала в договоре, то оспорить право собственности дочери на квартиру по тем основаниям, что значительную часть денег в оплату квартиры внесла мать, ни мать, ни отец не могут.

В силу положений ст. 34 семейного кодекса рф имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Квартира, приобретенная дочерью, с момента государственной регистрации права дочери в силу прямого указания закона поступила в совместную собственность дочери и ее мужа.

Денежные средства, нажитые во время брака, также являются совместной собственностью супругов. Мать, передавая деньги дочери, распорядилась совместным имуществом супругов. Однако исходя из положений ст. 35 ск рф при совершении матерью сделки по передаче денег предполагается, что она действует с согласия супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом (по передаче денег), может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Таким образом, если мать по договору взяла на себя обязанность оплатить стоимость квартиры и подписала договор, то отец может оспорить договор купли-продажи, основываясь на ст. 35. Если мать не являлась участником договора купли-продажи, то отец может оспорить только сделку по передаче дочери денежных средств, являющихся совместным имуществом супругов.

Е. Киндеева, юрист.

Судебная практика

! передача жилого помещения в собственность одного нанимателя без оформления отказа лиц, сохраняющих право на это жилое помещение, от права на получение доли в собственность на него не может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.

Решением суда, оставленным без изменения последующими инстанциями, п. Отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора о передаче м. В собственность квартиры по тем основаниям, что на момент приватизации истец, зарегистрированный в ней, фактически там не проживал.

Судебная коллегия по гражданским делам вc рф отменила вынесенные по делу судебные постановления и направила его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно ст. 2 закона рф от 04.07.91 n 1541-1 "о приватизации жилищного фонда в рф" и ст. 541 жк рсфср граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными актами.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 1 ст. 53 жк).

Поскольку члены семьи нанимателя сохраняют право на жилое помещение при временном в нем отсутствии, за ними, в том числе и за бывшим членом семьи, сохраняются все права, вытекающие из договора найма, включая право на участие в его приватизации.