ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Регистрация прав на предприятие.

Предприятие как имущественный комплекс независимо от

его действительного состава относится к объектам

недвижимости, регистрация прав на которые предусмотрена

вступившим в силу с 31 января 1997 г. Федеральным законом от

21.07.97 г. no 122-фз "о государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон). Ввиду

особенностей этого объекта регистрация прав на него может

вызывать значительные сложности, поэтому рассмотрим вопрос

применения закона в отношении предприятия более подробно.

Регулированию правил государственной регистрации прав на

предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

посвящена статья 22 закона.

Согласно статье 132 гк рф, предприятием как объектом

прав признается имущественный комплекс, используемый для

осуществления предпринимательской деятельности. При этом

предприятие в целом как имущественный комплекс признается

недвижимостью. Именно этим объясняется введение предприятия

как имущественного комплекса в сферу регулирования закона.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом

купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с

установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2

ст. 132 гк рф). В состав предприятия как имущественного

комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его

деятельности, включая земельные участки, здания, со-

оружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права

требования, долги, а также права на обозначения,

индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и

услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки

обслуживания), и другие исключительные права.

Регистрационная процедура зависит от наличия или отсутствия

в составе предприятия отдельных объектов недвижимости

(земельных участков, зданий, сооружений). Понятно, что

предприятие может и не иметь в своем составе таких объектов.

Отношения, возникающие между субъектами гражданского

оборота в связи с заключением договора продажи предприятия,

регулируются статьями 559 -566 гк рф. Этими же нормами

определяется состав документов, представляемых в

соответствии со статьей 17 закона для государственной

регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс в

связи с его продажей. По договору продажи продавец обязуется

передать в собственность покупателя предприятие в целом как

имущественный комплекс (ст. 132 гк рф), за исключением прав

и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим

лицам. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак

обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и

его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на

основании лицензии права использования таких средств

индивидуализации переходят к покупателю, если иное не

предусмотрено договором.

Состав и стоимость продаваемого предприятия

определяются в договоре продажи на основе полной его

инвентаризации, результаты которой отражаются в

соответствующем акте (ст. 561 гк рф). Договор продажи

предприятия заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами, с обязательным

приложением к нему следующих документов, которые должны быть

составлены, рассмотрены и согласованы сторонами до

подписания договора: акт инвентаризации, бухгалтерский

баланс, заключение независимого аудитора о составе и

стоимости предприятия, а также перечень всех долгов

(обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием

кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет за

собой его недействительность. Договор продажи предприятия

подлежит государственной регистрации и считается заключенным

с момента такой регистрации (ст. 560 гк рф).

Право собственности на предприятие переходит к

покупателю с момента государственной регистрации этого права

(п. 1 ст. 564 гк рф). Если иное не предусмотрено договором

продажи, право собственности на предприятие переходит к

покупателю и подлежит государственной регистрации

непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 2

ст. 564 гк рф). Передача предприятия продавцом покупателю

осуществляется по передаточному акту, в котором указываются

данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о

его продаже, а также сведения о выявленных недостатках

переданного имущества и перечень имущества, обязанности по

передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление

и представление на подписание передаточного акта, является

обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если

иное не предусмотрено договором (ст. 563 гк рф). Предприятие

считается переданным покупателю со дня подписания

передаточного акта обеими сторонами. Таким образом,

основаниями для регистрации перехода права собственности на

предприятие (ст. 17 закона) следует считать договор продажи

с указанными приложениями и передаточный акт. Те же правила

применяются в случае, если предприятие является предметом

договора мены (ст. 567 гк рф).

Рассмотрим правила регистрации предприятия, которое не

имеет в своем составе объектов недвижимости. Предприятие как

имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности, принадлежит юридическому

лицу, осуществляющему такую деятельность и обладающему

правом собственности или иным вещным правом на предприятие

как имущественный комплекс.

Пункт 1 статьи 2 гк рф определяет предпринимательскую

деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой

риск деятельность, направленную на систематическое полу-

чение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,

выполнения работ или оказания услуг. Как правило, такая

основная цель деятельности, как систематическое извлечение

прибыли, свойственна коммерческой организации (п. 1 ст. 50

гк рф). Некоммерческие организации также могут осуществлять

предпринимательскую деятельность, но лишь постольку,

поскольку это служит достижению целей, ради которых они

созданы, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 гк рф).

Формы коммерческих и некоммерческих организаций установлены

в статье 50 гк рф.

Для целей применения статьи 22 закона существенно, что

к юридическим лицам, на имущество которых их учредители

имеют право собственности или иное вещное право, относятся

только государственные или муниципальные унитарные

предприятия, а также финансируемые собственником учреждения

(п. 2 ст. 48 гк рф). При этом, как следует из сопоставления

пунктов 1 и 2 статьи 300 гк рф, понятие предприятия как

имущественного комплекса для целей определения правовых

последствий перехода права собственности на него

законодатель применяет только в отношении государственного и

муниципального предприятия как юридических лиц.

Имущество унитарного предприятия неделимо и не может

быть распределено по долям (п. 1 ст. 113 гк рф). В отношении

имущества других видов юридических лиц их учредители

(участники) вещных прав не имеют - они могут иметь только

обязательственные права в отношении самого юридического лица

(общества, товарищества, кооператива) или не иметь

имущественных прав (общественные или религиозные

организации, фонды любых видов, объединения юридических

лиц). Право собственности на имущество таких юридических лиц

принадлежит им самим (п. 3 ст. 213 гк рф). Как и в случае с

государственным и муниципальным предприятиями, имущественный

комплекс коммерческих юридических лиц других видов также

является предприятием в смысле статьи 132 гк рф.

Таким образом, в отношении имущества государственного

и муниципального предприятий существуют два обладателя

вещных прав: обладателем права собственности является

государство, субъект рф или муниципальное образование;

обладателем права хозяйственного ведения или оперативного

управления - соответственно унитарное предприятие,

основанное на праве хозяйственного ведения (ст. 114 гк рф),

или федеральное казенное предприятие (ст. 115). Сведения о

правообладателях подлежат внесению в единый государственный

реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -

реестр).

Регистрация перехода права собственности на

предприятие как имущественный комплекс по договору

необходима только для государственных или муниципальных

предприятий в случае отчуждения всего имущественного

комплекса таких предприятий. Этот вывод следует из смысла

статей 48, 132 гк рф и статьи 1 закона. Хотя в пункте 2

статьи 132 гк рф указывается, что объектом сделок, связанных

с установлением, изменением или прекращением вещных прав,

может быть предприятие в целом или его часть, но в

соответствии с пунктом 1 той же статьи недвижимостью

признается лишь предприятие в целом как имущественный

комплекс.

Отсюда следует, что часть предприятия не может

признаваться недвижимостью и не подлежит государственной

регистрации в соответствии с законом. Этим объясняется также

и упоминание в статье 1 закона о предприятии, а не о его

части. Наконец, статья 559 гк рф, регулирующая договор

продажи предприятия, также предусматривает в качестве

объекта продажи предприятие в целом, и именно такой договор

подлежит государственной регистрации (ст. 560 гк рф).

Конечно, отсутствие во второй части гк рф норм, регулирующих

продажу части предприятия, не означает недопустимости

совершения сделок с ней (как упоминалось выше, пункт 2

статьи 132 гк рф прямо допускает эту возможность), но

указание о необходимости регистрации таких сделок в гк рф

отсутствует. Между тем государственная регистрация сделок с

имуществом необходима лишь в случаях, предусмотренных

законом.

Коммерческая организация, являющаяся собственником

своего имущественного комплекса, может произвести отчуждение

лишь его части, поскольку наличие в собственности,

хозяйственном ведении или оперативном управлении

юридического лица обособленного имущественного комплекса,

которым это лицо могло бы отвечать по своим обязательствам,

является необходимым признаком юридического лица (ст. 48 гк

рф). Поэтому сделка, направленная на отчуждение всего

имущества, находящегося в собственности юридического лица,

оказалась бы ничтожной как противоречащая требованиям закона

(ст. 168 гк рф).

Обратим внимание на то, что согласно статье 132 гк рф

в состав имущественного комплекса входят не только все виды

имущества, но и обязательственные права (права требования,

долги); в той же статье установлена возможность для

предприятия как имущественного комплекса (включая,

следовательно, и обязательственные права) быть объектом

сделок, связанных с установлением, изменением или

прекращением вещных прав. В таком же смысле следует

истолковывать термин "имущество" применительно к статье 48

гк рф. Итак, переход права собственности на предприятие по

договору допустим и, следовательно, подлежит государственной

регистрации только для государственных и муниципальных

унитарных предприятий. В то же время совершать иные, не

связанные с переходом права собственности сделки с

предприятием вправе любая коммерческая организация, если

иное не предусмотрено законом.

Переход права собственности или иных вещных прав на

предприятие в порядке правопреемства при реорганизации

юридического лица может происходить любым из способов,

предусмотренных в статье 57 гк рф. При реорганизации

юридического лица его права и обязанности переходят к вновь

возникающему юридическому лицу в соответствии с передаточным

актом (слияние, присоединение, преобразование) или

разделительным балансом (разделение, выделение). Поскольку

указанные документы необходимы в первую очередь для

государственной регистрации вновь возникающих юридических

лиц (п. 3 ст. 59 гк рф), их повторное представление для

государственной регистрации прав на недвижимость не

представляется необходимым.

Государственная регистрация прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним производится в

учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации

предприятия как юридического лица. Правила ведения реестра в

отношении предприятия и других объектов недвижимости не

могут быть одинаковыми. Состав предприятия как

имущественного комплекса постоянно изменяется в процессе

осуществления предпринимательской деятельности, в то время

как другим объектам недвижимости свойственно устойчивое

постоянство во времени. Поэтому правила внесения записей в

реестр о правах на предприятие как имущественный комплекс и

сделок с ним определяются федеральным органом исполнительной

власти, уполномоченным правительством рф, - минюстом россии.

Если предприятие имеет в своем составе отдельные

объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения

и т. П.), То государственная регистрация прав на такие

объекты недвижимости и сделок с ними осуществляется в

учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения

данных объектов. При этом государственная регистрация прав

на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в

целом производится так же, как и в случае отсутствия в его

составе объектов недвижимости, т. Е. В учреждении юстиции по

регистрации прав в месте регистрации предприятия как

юридического лица. Так как для регистрации прав на

предприятие в целом представляются документы, подтверждающие

его состав, пункт 2 статьи 22 закона содержит правило,

позволяющее избежать дублирования в процедуре регистрации.

Согласно этому правилу зарегистрированное право на

предприятие как имущественный комплекс является основанием

для внесения в реестр по месту нахождения отдельного объекта

недвижимости, входящего в его состав, записей о праве на

такой объект.

Представляется, что совершение предприятием как

юридическим лицом сделок по отчуждению или приобретению

объектов недвижимости, помимо регистрации прав по месту

нахождения объекта, должно быть отражено и в реестре по

месту регистрации предприятия как юридического лица. Правила

внесения записей о правах на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним в реестр и правила взаимодействия

между учреждениями юстиции по регистрации прав на

предприятие и прав на отдельные объекты недвижимости,

входящие в его состав, определяются минюстом россии.

А.М. Эрделевский, к.Ю.Н.,

Доцент мгюа