Юридическая консультация.
Предварительный договор.
Может ли быть заключен договор, обязывающий сдать в
аренду в будущем недвижимое имущество, принадлежащее
государственной научной организации?
зао "дник", г. Москва
наиболее рационально заключить предварительный договор
аренды между владельцем имущества и заинтересованной
организацией. Владельцем имущества в данном случае является
государственная научная организация, которая согласно
постановлению правительства рф от 27.03.97 г. no 342 имеет
право в соответствии с правомочиями, определенными ее
учредительными документами, сдавать в краткосрочную (до 1
года) аренду без права выкупа временно не используемое
имущество, относящееся к федеральной собственности, в том
числе недвижимое.
По содержанию предварительный договор является
соглашением сторон о заключении в будущем договора аренды
имущества - основного договора. В предварительном договоре
стороны определяют условия, на которых он будет заключен.
Здесь нужно указать предмет основного договора, срок, в
который стороны обязуются заключить основной договор. Если
такой срок в предварительном договоре не будет указан, то
основной договор должен быть заключен в течение одного года
с момента заключения предварительного договора. Если же до
истечения срока, в который стороны должны были заключить
основной договор, это не будет сделано, т.Е. Стороны придут
к мнению о нецелесообразности его заключения либо ни одна из
сторон не направит другой предложение заключить такой
договор, то обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются. В предварительном договоре может не
содержаться условие о цене, если на стадии его согласования
не было разногласий по этому вопросу. В данном случае
предполагается, что исходя из положения, содержащегося в
статье 424 гк рф, стороны согласились с тем, что исполнение
основного договора будет оплачено по цене, которая обычно
взимается при сравнимых обстоятельствах. Предварительный
договор обычно имеет следующую структуру:
1. Преамбула.
2. Предмет договора: обязательство сторон заключить в
будущем основной договор.
3. Предмет основного договора: в данном пункте стороны
должны определить то имущество, которое подлежит сдаче в
аренду по основному договору.
4. Цена основного договора.
5. Обязательства сторон: взаимные права и обязанности,
связанные с исполнением основного договора.
6. Отдельные условия договора: немаловажно определить
порядок разрешения разногласий, которые могут возникнуть при
разработке проекта основного договора, порядок его
разработки, а также срок заключения.
7. Ответственность сторон: помимо ответственности,
предусмотренной статьей 445 гк рф, стороны могут установить
дополнительную ответственность, наступающую в случае отказа
одной из сторон от заключения основного договора.
8. Форс-мажор: может случиться так, что заключение
основного договора станет невозможным из-за воздействия
непреодолимой силы, под которой понимают военные действия,
землетрясения, наводнения, иные стихийные бедствия и другие
обстоятельства, в том числе принятие нормативных актов
органов государственной власти, делающих невозможным полное
или частичное выполнение предварительного договора, что
является основанием для освобождения сторон от
ответственности за отказ от заключения основного договора.
9. Заключительные положения.
10. Юридические адреса и реквизиты сторон.
11. Подписи сторон.
Согласно статье 429 гк рф по предварительному договору
у сторон возникает обязанность заключить основной договор в
будущем. Часть 1 статьи 445 гк рф предусматривает
наступление ответственности при необоснованном отказе одной
из сторон от заключения основного договора. В этом случае та
сторона, чье право было таким образом нарушено, может
обратиться в суд с иском о понуждении отказавшейся стороны
заключить основной договор. Суд, рассматривая подобный иск,
должен установить истинную причину отказа от его заключения.
И даже в случае если отказ будет признан обоснованным (к
примеру, финансовое состояние отказавшейся стороны по
предварительному договору ухудшилось настолько, что
заключение основного договора приведет для нее к крупным
финансовым затруднениям или его исполнение окажется просто
невозможным ввиду отсутствия средств), то и тогда
заинтересованная сторона вправе требовать возмещения
убытков, причиненных таким отказом.
Заключение предварительного договора аренды
осложняется тем, что для него согласно пункту 2 статьи 429
гк рф требуется такая же форма, как и для основного
договора. А договор аренды недвижимого имущества, как это
определено пунктом 2 статьи 609 гк рф, подлежит
государственной регистрации. Следовательно, требование о
государственной регистрации распространяется и на форму
предварительного договора. Его регистрация при условии, что
имущество является федеральной собственностью,
осуществляется в департаменте недвижимого имущества
министерства государственного имущества рф.
Для государственной регистрации предварительного
договора аренды необходимо представить в департамент письмо
на имя первого заместителя министра государственного
имущества с просьбой зарегистрировать предварительный
договор аренды, где нужно указать имущество, которое
предполагается сдать в аренду, владельца имущества, привести
информацию о будущем арендаторе, условия аренды и согласие
балансодержателя. К письму следует приложить сам
предварительный договор аренды. И хотя процедура регистрации
предварительного договора может длиться до двух месяцев, это
позволит обеспечить заключение договора аренды в будущем или
компенсировать возможные убытки в случае отказа от его
заключения одной из сторон.
М.В. Овчаренко,
юрист юкф "аналитик-право"
