Юридическая консультация.
Определение цены заложенного имущества.
Если в договоре о залоге указана оценка предмета
залога, установленная сторонами, а при обращении взыскания
на предмет залога должник обратился к оценщику и предмет
залога был оценен по более высокой цене, по какой цене будет
реализован предмет залога?
согласно статье 339 гк рф оценка предмета залога
является существенным условием договора о залоге. В том
случае, если стороны не достигнут соглашения по этому
условию либо оно вообще отсутствует в нем, договор о залоге
не может считаться заключенным (см. П. 43 совместного
постановления пленума вас рф и вс рф от 1.07.96 г. no 6/8).
Действительно, оценка заложенного имущества - очень важный
фактор. С ее помощью определяются объем обеспечения
залоговых обязательств, а также продажная цена
соответствующего имущества в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом
обязательства. Вопрос о том, за какую цену продавать
заложенное имущество, возникает довольно часто. В пункте 3
статьи 350 гк рф установлено, что начальная продажная цена
заложенного имущества, с которой начинаются торги,
определяется решением суда в случаях обращения взыскания на
имущество в судебном порядке либо по соглашению сторон в
остальных случаях.
Взыскание на предмет залога согласно статье 349 гк рф
и постановлению пленума вас рф и вс рф no 6/8 может быть
обращено только по решению суда, а не на основании
исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд.
Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога
возможен лишь на основании нотариально удостоверенного
соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного
после возникновения основания для обращения взыскания на
предмет залога. В таком соглашении стороны и должны
определить начальную продажную цену предмета залога,
подлежащего продаже с публичных торгов. Эта цена может
отличаться от указанной в договоре о залоге, если стороны
заключат соглашение об изменении договора о залоге в части
оценки его предмета, а в случае когда возражений по поводу
оценки предмета залога нет, с нее и будут начаты торги.
Однако такое соглашение может быть признано судом
недействительным по иску лица, чьи права были нарушены таким
соглашением.
Второй вариант - это судебный порядок определения
начальной продажной цены предмета залога. Согласно статье
310 гк рф одностороннее изменение условий обязательства
недопустимо. Договор, являясь обязательством, не может быть
изменен в одностороннем порядке, в частности при несогласии
залогодателя с указанной в договоре оценкой его предмета. И
если стороны не достигнут согласия по этому вопросу, начнет
действовать судебный порядок реализации предмета залога.
Такой же порядок действует и при назначении судом
процедуры конкурсного производства в случае банкротства
должника. В этой ситуации начальная продажная цена
заложенного имущества и стоимость его оценки, указанная
сторонами в договоре о залоге, будут находиться в
определенной зависимости друг от друга. Суд при назначении
начальной продажной цены должен учитывать оценку предмета
залога, приведенную сторонами в договоре. Установив
начальную цену реализуемого имущества ниже цены, указанной в
договоре, при условии, что предмет залога находится в таком
же состоянии, как и при заключении самого договора, суд
нарушил бы таким образом права залогодателя, а чрезмерное
завышение начальной продажной цены могло бы оттолкнуть
потенциальных покупателей. При обращении взыскания на
предмет залога в судебном порядке в решении суда обязательно
должна быть указана начальная продажная цена заложенного
имущества. Ее отсутствие в решении суда противоречило бы
смыслу статьи 350 гк рф.
В соответствии с информационным письмом президиума вас
рф от 15.01.98 г. no 26 в том случае, если стороны согласны
с той оценкой заложенного имущества, которая указана в
договоре о залоге, суд в своем решении укажет именно ее.
Если же между сторонами возникает спор, то начальная
продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной
стоимости такого имущества. И сторона, ходатайствующая об
изменении начальной продажной цены, ссылаясь на то, что с
момента заключения договора о залоге рыночная стоимость
заложенного имущества существенно изменилась, согласно
статье 53 апк должна доказать те обстоятельства, на которые
она ссылается как на основания для своих требований или
возражений. В данном случае должник, оспаривающий стоимость
имущества, вправе за свой счет пригласить независимого
оценщика, для подтверждения того, что рыночная стоимость
имущества на момент его реализации существенно отличается от
определенной в договоре о залоге. Таким образом, требования
должника будут обоснованны, и суд должен будет учитывать то
обстоятельство, что указание в его решении начальной
продажной цены заложенного имущества, существенно
отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации,
может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или
должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Если по инициативе любой из участвующих в рассмотрении дела
сторон суду будут представлены доказательства,
свидетельствующие о существенном отличии рыночной цены
заложенного имущества от оценки, установленной в договоре о
залоге, суд может предложить сторонам принять согласованное
решение и определить начальную продажную цену реализуемого
заложенного имущества с учетом представленных сторонами
доказательств.
Итак, предмет залога может быть реализован с торгов:
во внесудебном порядке на основании нотариально
удостоверенного соглашения сторон договора о залоге при
условии, что стороны достигнут согласия при определении цены
реализации предмета залога;
в судебном порядке, когда суд с учетом предъявленных
сторонами доказательств изменения стоимости заложенного
имущества определяет на их основании начальную продажную
цену предмета залога.
На практике встречаются случаи, когда стороны в
договоре о залоге предусматривают условие о соответствующей
индексации стоимости заложенного имущества либо право
залогодателя на его переоценку на момент обращения
взыскания. Такое условие, предусмотренное договором,
позволяет сторонам избежать противоречий при установлении
стоимости имущества.
М.В. Овчаренко
юкф "аналитик-право"
