ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Публикуется следующая консультация из серии, которую готовит немецкая юридическая фирма "пюндер, фольхард, вебер & акстер" для российских предпринимателей, желающих знать об условиях и порядке инвестирования на западе, прежде всего в германии. Предыдущие публикации см. В "эж" n 30, 32, 34. Тема нынешней консультации:

покупка недвижимости в германии.

Желающий приобрести недвижимость за рубежом часто задается вопросами, на что необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи, как обезопасить себя от возможных недоразумений, каковы связанные с приобретением недвижимости издержки.

Приобретение недвижимости в германии предполагает два действия: заключение договора купли-продажи и регистрацию факта смены собственника в поземельной книге. При этом право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации, которая порой занимает довольно много времени.

Поземельная книга представляет собой публичный реестр, ведение которого поручено районным судам. В нем зарегистрированы все имеющиеся в германии земельные участки, содержится информация об их величине и собственниках, об имеющихся ипотеках и обязательствах, взыскание по которым может быть обращено на конкретный земельный участок.

Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в нотариальной форме. Наряду с удостоверительной функцией нотариус выполняет при этом и управленческую или, точнее, исполнительную функцию. Как правило, в распоряжение нотариуса перечисляются необходимые для оплаты покупки денежные средства, которые передаются им продавцу лишь по исполнении последним условий заключенного договора. Нотариусом заявляются также различные ходатайства, связанные с осуществлением купли-продажи. Часто им удостоверяются заявления покупателей о внесении в поземельную книгу заемных обязательств, обеспеченных покупаемыми земельными участками. Последнее связано с тем, что покупка земельного участка чаще всего финансируется банком, который в обмен на предоставление кредита, как правило, требует права его погашения в случае невозвращения за счет покупаемого земельного участка, подлежащего в таком случае принудительной продаже.

К недвижимости относится обычно не только земельный участок, но и находящееся на нем строение. В отличие от российского немецкое право не знает права собственности на строение, оторванного от права собственности на земельный участок, на котором оно возведено. Правом собственности охватываются при этом все существенные составные части земельного участка и строения, например встроенное отопление или находящийся рядом с домом гараж. Однако право собственности может распространяться и на отдельную квартиру или помещения, используемые по производственному назначению.

При покупке недвижимости следует прежде всего внимательно ознакомиться с поземельной книгой, что позволит выяснить, обременен ли земельный участок сервитутами (например, правами прохода, проезда, прокладки линий коммуникации, предоставленными третьим лицам), ипотеками и т. П. Ограничение использования участка с точки зрения строительных норм и правил возможно выяснить, обратившись к "перечню строительных ограничений". Кроме того, необходимо выяснить, нет ли препятствий относительно предполагаемого использования недвижимости в ведомственных предписаниях.

Поскольку приобретение сданной в аренду недвижимости в качестве вложения капитала непосредственно связано с ее доходностью, решающую роль при покупке таких объектов играют условия аренды. Соответственно в этих случаях необходимо тщательно изучить условия договора аренды. Это необходимо также и потому, что покупатель согласно немецкому законодательству перенимает с приобретением недвижимости все права и обязанности, вытекающие из договора ее аренды.

Далее необходимо выяснить, подлежат ли оплате, и если да, то в каком объеме, коммунальные сборы за инженерную подготовку земельного участка, а также за его подключение к системам снабжения электричеством, водой и канализации. Иногда они бывают довольно высокими. Ответственность по таким долгам может быть обращена на земельный участок, что, по сути, означает возложение обязанности по их погашению на покупателя, если он желает избежать принудительной продажи участка.

При составлении договора купли-продажи необходимо также проследить, чтобы продавец гарантировал наличие существенных для покупателя качеств продаваемого объекта. Только в этом случае покупатель может впоследствии расторгнуть договор, снизить размер платы или потребовать возмещения убытков, если указанные качества отсутствуют.

Если земельный участок обременен ипотеками, рекомендуется предусмотреть, чтобы деньги при покупке перечислялись на специальный счет, открываемый нотариусом. Находящимися на этом счете деньгами вправе распоряжаться только нотариус, который направляет их на погашение задолженностей продавца, обеспеченных ипотекой, что гарантирует приобретение необремененной ипотеками недвижимости.

В договоре всегда должно содержаться условие о внесении в пользу покупателя в поземельную книгу так называемой "предварительной записи о передаче права собственности", которая имеет целью воспрепятствовать повторному отчуждению земельного участка или его обременению ипотекой в промежутке между заключением договора и регистрацией перехода права собственности в поземельной книге.

Наряду с оплатой недвижимости на покупателя обычно ложатся расходы, связанные с оформлением договора у нотариуса, внесением изменений в поземельную книгу, а также по уплате налога на приобретение недвижимости. Размер платежей зависит от стоимости участка. Налог на приобретение недвижимости составляет в настоящее время в германии 3% от продажной цены.

Юридическая фирма "пюндер, фольхард, вебер & акстер".