Регистрация прав собственности на объекты
незавершенного строительства и недвижимости.
Правовой вектор.
В своих письмах читатели довольно часто поднимают тему
объектов незавершенного строительства. В частности, многих
интересуют аспекты оформления сделок купли-продажи
"незавершенки". Автор статьи постарался максимально полно
осветить эту тему и ответить на возможные вопросы.
Приобретение права собственности.
Право собственности может приобретаться различными
способами, которые принято подразделять на две группы:
первоначальные и производные. Первоначальные способы приобретения
права собственности не зависят от прав предшествующего
собственника на данную вещь (или этого собственника не было), то
есть право собственности на вещь возникает впервые. При
производных способах право собственности на вещь возникает по
воле предшествующего собственника.
Способы возникновения права собственности выделены в
гражданском кодексе рф (далее - гк рф), в том числе
первоначальные способы, к числу которых можно отнести: создание
(изготовление) новой вещи (п. 1 ст. 218 гк рф), переработка
материалов (ст. 220 гк рф), сбор или добыча общедоступных вещей
(ст. 221 гк рф) и т. П.
В соответствии с п. 2 ст. 218 гк рф право собственности
считается приобретенным производным способом, когда оно: основано
на договоре купли-продажи, мены, дарения или иной
гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества;
приобретено в порядке наследования; приобретено в порядке
правопреемства при реорганизации юридического лица.
Кроме того, п. 4 ст. 218 гк рф предусматривает, что члены
жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного
потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на
паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру,
дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам
кооперативом, приобретают право собственности на указанное
имущество.
Возникновение права собственности на вновь создаваемый
объект является первоначальным способом приобретения права
собственности.
Право собственности на вновь созданный объект недвижимости.
Специальное правило для приобретения права собственности на
вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст. 219 гк
рф, согласно которой право собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации.
Обязательность государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом, право собственности на него закреплены в
ст. 131 гк рф, а необходимость регистрации права на вновь
создаваемый объект - также в ст. 25 федерального закона "о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" от 21.07.97 n 122-фз.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое
имущество возникает после государственной регистрации этого
права, а не в момент создания объекта.
Момент создания нового объекта недвижимости, как правило,
определяется моментом окончания строительства объекта. В данном
случае речь идет о создании объекта полностью в соответствии с
планами строительства и другой технической документации.
После государственной регистрации права собственности на
вновь созданный объект недвижимости сделки с ним регистрируются в
порядке, установленном для данного вида сделок.
Понятие объекта незавершенного строительства.
Единственным нормативным правовым актом, дающим хоть
какое-то определение объектам незавершенного строительства,
является "временное положение о порядке реализации объектов
незавершенного строительства" (далее - положение), утвержденное
протоколом заседания межведомственной комиссии для координации
работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации
незавершенного строительства от 06.04.94 n фб-8. Указанное
положение в п. 2 определяет следующие признаки объекта, который
признается объектом незавершенного строительства:
- истечение установленных сроков строительства;
- приостановление строительства в связи с отсутствием
средств и материально-технического обеспечения.
Объект незавершенного строительства в гражданском обороте.
На практике часто возникает вопрос: относится ли объект
незавершенного строительства к недвижимости и каким образом он
участвует в гражданском обороте?
оборотоспособность объектов гражданских прав означает
возможность их отчуждения или перехода от одного лица к другому в
порядке универсального правопреемства либо иным способом в рамках
гражданско-правовых отношений. Иными словами, объекты гражданских
прав, свободные в обороте, могут быть объектами сделок по их
передаче в соответствии с действующим гражданским
законодательством.
Объекты гражданских прав могут быть свободны в обороте,
ограничены в обороте (отчуждаются по специальному разрешению) и
изъяты из оборота (не могут быть предметом сделок или переходить
от одного лица к другому в рамках гражданских правоотношений),
что закреплено в ст. 129 гк рф.
В ст. 129 гк рф также зафиксировано положение о том, что
виды объектов гражданских прав, нахождение которых в гражданском
обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Так,
например, закон рсфср от 19.12.91 "об охране окружающей среды" в
ст. 61-64 устанавливает, что государственные природные
заповедники, государственные природные заказники, национальные
природные парки, памятники природы изъяты из оборота.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать
определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте
допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно
оборотоспособные), определяются в порядке, установленном
действующим законодательством (п. 2 ст. 129 гк рф). Так,
например, ограничение оборотоспособности для некоторых объектов
гражданских прав содержится в перечне продукции, поставки которой
осуществляются потребителям, имеющим разрешение на ее применение
в рф, утвержденном постановлением правительства рф от 10.12.92 n
959 "о поставках продукции и отходов производства, свободная
реализация которых запрещена".
В отношении объектов незавершенного строительства
действующее гражданское законодательство не устанавливает
каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав
на них.
Следовательно, эти объекты свободны в обороте и могут
отчуждаться собственником без всяких ограничений.
Законченные строительством объекты принимаются различными
государственными приемочными комиссиями в зависимости от вида
недвижимости.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
оформляется актом, который в свою очередь утверждается
постановлением (распоряжением, приказом) органа, назначившего
комиссию.
Указанный акт является документом, подтверждающим факт
создания объекта недвижимого имущества, и основанием для
государственной регистрации права собственности на данное
имущество в соответствии с п. 1 ст. 25 закона рф "о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним".
Кроме того, следует отметить, что п. 1 ст. 218 гк рф
оговаривает еще одно обязательное условие возникновения права
собственности на вновь создаваемую вещь. Новая вещь, на которую у
лица возникает право собственности, должна быть изготовлена или
создана лицом для себя. Это означает, что вещь должна быть
создана не для другого лица. Например, подрядчик, создающий вещь
по договору подряда, не может являться собственником вещи.
Заказчик в свою очередь становится собственником вещи независимо
от того, будет ли он пользоваться вещью лично или она создана для
продажи, дарения и т. П.
Таким образом, при государственной регистрации вновь
созданного объекта в качестве недвижимости и прав собственности
на данное недвижимое имущество необходимо представление также
документов, подтверждающих, что лицо, обратившееся с просьбой о
регистрации его в качестве собственника вновь созданного объекта,
явилось инициатором создания объекта, то есть создавало его "для
себя". Подобным документом могут, например, выступить договоры о
проведении проектных работ, о строительном подряде и прочее.
Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости.
Как известно, юридический статус недвижимости приобретается
объектом в момент его государственной регистрации, равно как и
право собственности на объект недвижимости приобретается только в
момент государственной регистрации права.
Следовательно, до завершения строительства объекта он не
может считаться объектом недвижимости и право собственности
принадлежит создателю объекта лишь на комплекс имущества
(стройматериалы, конструкции). Отчуждение объекта происходит по
правилам отчуждения движимого имущества.
Однако закон рф "о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в п. 2 ст. 25 определяет,
что в случае необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства он регистрируется в качестве
недвижимого имущества.
Следует обратиться к ст. 130 гк рф, дающей определение
недвижимых вещей. К недвижимости, кроме земельных участков,
участков недр, обособленных водных объектов, относится все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых
невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Объект незавершенного строительства, подпадающий под
определение недвижимости, может быть признан таковым, и право на
него может быть зарегистрировано в порядке, установленном
законодательством для объектов недвижимости.
Это положение подтверждено в п. 7 "обзора практики
разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости", являющимся приложением к информационному письму
высшего арбитражного суда рф от 13.11.97 n 21.
Указ президента рф от 16.05.97 n 485 "о гарантиях
собственникам объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами" в п. 1 и
федеральный закон "о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" в п. 2 ст. 25 устанавливают, что право
собственности на объект незавершенного строительства может быть
зарегистрировано в том случае, если заявителем представлены
документы, подтверждающие право пользования земельным участком
для создания объекта недвижимости, разрешение на производство
строительных работ (если есть), а также описание объекта
незавершенного строительства.
Судебная практика.
Необходимо отметить, что судебная практика неоднозначно
рассматривает вопросы собственности на объекты незавершенного
строительства. Приведем примеры:
1. Товарищество с ограниченной ответственностью, принимающее
участие в постройке жилого дома по договору о совместной
деятельности, обратилось в арбитражный суд с иском об
истребовании в натуре квартир в строящемся доме.
Решением арбитражного суда первой инстанции исковые
требования удовлетворены. Постановлением арбитражного суда второй
инстанции решение оставлено без изменения. Президиум вас рф
рассматривал дело по протесту заместителя председателя вас рф.
Постановлением президиума вас рф от 16.03.96 n 334/96
решение и постановление судов первой и второй инстанций отменены,
в удовлетворении исковых требований истцу отказано.
Решение президиума вас рф основано на том, что согласно ст.
301 гк рф к такому способу защиты права собственности, как
истребование имущества из чужого незаконного владения, может
прибегнуть только собственник соответствующего имущества.
Истец собственником не является, так как право собственности
на недвижимое имущество не возникает из таких документов, как
постановление совместного заседания совета трудового коллектива и
профсоюзного комитета или договор о совместной деятельности.
2. Прокурор предъявил иск в интересах отделения сбербанка о
признании недействительным договора купли-продажи объекта
незавершенного строительства, заключенного между акционерным
обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение сбербанка
приобрело у акционерного общества объект незавершенного
строительства по договору купли-продажи. Объект передан по
приемо-сдаточному акту и полностью оплачен покупателем. Однако
переход права собственности не зарегистрирован, поскольку
соответствующий комитет по земельным ресурсам отказался
произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного
договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с
ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли
быть предметом договора купли-продажи объект незавершенного
строительства недвижимости и подлежит ли регистрации переход
права собственности.
На основании ст. 129, 130, 219 гк рф и в связи с тем, что на
участке возведен фундамент и стены дома, то есть перемещение
этого объекта без несоразмерного ущерба его назначению
невозможно, был сделан вывод: данный объект является объектом
недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий
в соответствующем регионе регистрацию и оформление документов о
правах на земельные участки и прочно связанную с ними
недвижимость, неправомерно отказал в регистрации перехода прав на
объект незавершенного строительства и земельный участок.
Поскольку спорное имущество на момент заключения акционерным
обществом договора купли-продажи с обществом с ограниченной
ответственностью было обременено правами отделения сбербанка,
продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им.
Суд удовлетворил иск прокурора.
Информация о данном деле включена в "обзор практики
разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости", являющимся приложением к информационному письму
вас рф от 13.11.97 n 21.
Регистрация прав собственности на объект незавершенного
строительства.
Учитывая то, что механизм реализации федерального закона "о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" еще не отработан, по большинству регионов отсутствуют
инструкции по регистрации прав на отдельные виды недвижимого
имущества (на объекты незавершенного строительства в том числе).
В этом случае можно отметить целесообразность требования органа,
регистрирующего право собственности на объект незавершенного
строительства, представления от заявителя:
1. Документов, подтверждающих истечение установленных сроков
строительства (возможно, договор строительного подряда).
2. Документов, подтверждающих факт приостановления
строительства (акт о закрытии договора подряда на выполненном
этапе, соответствующее распоряжение и т. П.) В связи с
отсутствием средств и материально-технического обеспечения.
3. Документов, подтверждающих право пользования земельным
участком для создания объекта недвижимости.
4. Разрешения на производство строительных работ (в случаях,
когда это необходимо по действующему законодательству).
5. Описания объекта незавершенного строительства,
проектно-сметную документацию.
6. Документов, подтверждающих, что лицо, обратившееся с
просьбой о регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства, являлось инициатором создания
данного объекта, то есть создавало объект "для себя".
Е. Козлова,.
Научный сотрудник российской правовой академии
