ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Рекомендации.

Многие предприятия проводят реконструкцию и модернизацию арендуемых основных средств (чаще всего зданий, помещений и других объектов недвижимости). Арендодатели, как правило, не возмещают стоимости таких работ. И приходится арендаторам учитывать капитальные вложения в арендованное имущество у себя на балансе. Раньше от этого проблем не возникало. Теперь они появились.

С 2002 года к вычету из налогооблагаемой прибыли принимается амортизация, рассчитанная в соответствии с новыми правилами, установленными вступившей в действие главой 25 нк рф. По новым правилам к амортизируемому имуществу относится только то имущество, которое является собственностью налогоплательщика (исключение сделано лишь для объектов, передаваемых в лизинг). Согласно гражданскому кодексу рф, собственностью арендатора могут являться лишь отделимые улучшения арендованного имущества. Что касается неотделимых улучшений, арендатор в лучшем случае может иметь право на компенсацию своих затрат, но никак не право собственности. Соответственно амортизация капитальных вложений в арендованные основные средства не может приниматься к вычету при расчете налогооблагаемой прибыли. Возникают два вопроса: что делать с остаточной стоимостью капитальных вложений в арендованные основные средства по состоянию на 31 декабря 2001 года, и как вести налоговый учет вновь осуществляемых капитальных затрат в арендованное имущество?

глава 25 не дает однозначного ответа на эти вопросы. Что касается недоамортизированной стоимости "старых" вложений, то ее, наверное, можно было вычесть при расчете налоговой базы переходного периода. Однако для предприятий, учитывавших выручку по отгрузке, это привело бы только к увеличению суммы убытка переходного периода, который не переносится на будущее. Другие, более благоприятные для налогоплательщика варианты наверняка будут оспорены налоговыми органами.

С "новыми" капитальными затратами в арендованное имущество ситуация еще более запутанная. Можно посчитать такие затраты экономически обоснованными и попытаться вычесть их единовременно или в течение какого-либо периода. Однако налоговое и гражданское законодательства дают налоговому инспектору массу аргументов оспорить налоговый вычет таких затрат.

Например, в соответствии с законодательством об аренде арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества. Производя капитальное переустройство офисных помещений сразу после заключения договора аренды, арендатор дает налоговому инспектору неплохие шансы оспорить экономическую обоснованность таких затрат.

Однако проблема возникает и тогда, когда переустройство производится не в начале срока аренды. По гражданскому законодательству после прекращения договора аренды арендатор имеет лишь право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором. Если же в соответствии с договором аренды арендодатель не обязан компенсировать произведенные арендатором капитальные затраты (что, как правило, и происходит), то все улучшения по истечении срока аренды перейдут к арендодателю фактически безвозмездно. Налоговое же законодательство запрещает учитывать в целях налогообложения стоимость безвозмездно переданного имущества.

Безвозмездно передаваемые улучшения таят в себе опасность не только для арендатора, но и для арендодателя, ведь стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг, имущественных прав) облагается налогом на прибыль. Следовательно, арендатор и арендодатель должны совместно искать оптимальное решение налоговых проблем, связанных с улучшением арендованного имущества. Например, арендодатель может возмещать капитальные затраты арендатора в арендованное имущество, соответственно увеличивая сумму арендной платы. И, конечно, не стоит забывать про испытанный способ - все, что относится или может относиться к ремонту (капитальному или текущему), следует оформлять как ремонт основных средств. Расходы на ремонт арендованных основных средств по-прежнему разрешено принимать к вычету, если договором аренды возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.