Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры.
Дела жилищные.
Решил продать квартиру, но узнал, что это достаточно
сложная операция. Не могли бы вы рассказать, обязательно ли
заверять договор у нотариуса.
Н. Никольский, г. Москва
следует отметить, что правильнее говорить об удостоверении,
а не заверении договора у нотариуса. Суть нотариального
удостоверения состоит в совершении на документе, посредством
которого оформляется сделка, удостоверительной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим такое право (п.
1 ст. 163 гк рф).
Гражданское законодательство предписывает, что нотариальное
удостоверение сделки - исключение, обязательное лишь в названных
законом случаях (п. 2. Ст. 163 гк рф). Также о нотариальном
оформлении сделки могут договориться сами стороны.
Действующий гк рф в число сделок, подлежащих обязательному
нотариальному удостоверению, не включает договоры купли-продажи недвижимости (в том числе квартир). Такая обязанность следовала
из ст. 239 гк рсфср 1964 г. Установленные ею правила применялись
до введения в действие федерального закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Начиная с 31 января 1998 года - даты вступления в силу
федерального закона от 21 июля 1997 г. n 122-фз "о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним", правила об обязательной нотариальной форме
договора купли-продажи квартиры утратили силу. Теперь нормы гк
рф предъявляют к нему лишь требование о государственной
регистрации (ст. 164 гк рф). Действительность такого договора
ставится в зависимость от факта его государственной
регистрации.
Но практика показывает, что органы, осуществляющие
государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями (в
москве это комитеты муниципального жилья), не отменили своего
требования о нотариальном удостоверении договоров по отчуждению
жилых помещений (в том числе купли-продажи квартиры).
Таким образом, если вы решили продать квартиру, не выполнив
вышеназванного требования относительно нотариальной формы
договора, подобное свое решение реализовать на практике вы не
сможете. Кроме того, нотариальное удостоверение договора
устраняет зависимость покупателя от продавца при государственной
регистрации прав, возникших у покупателя из этого договора.
Согласно п. 1 ст. 16 закона "о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае если права
возникли на основании договоров, не требующих обязательного
нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по
желанию стороны, заявление о государственной регистрации права
подает одна из сторон договора.
Какие документы потребуются при нотариальном удостоверении
договора купли-продажи квартиры? сколько это будет
стоить и к какому именно нотариусу нужно обращаться?
н. Сирина, г. Москва
для нотариального удостоверения договора можно обратиться в
государственную нотариальную контору или же к нотариусу,
занимающемуся частной практикой. При обращении к
частнопрактикующему нотариусу следует проверить наличие у него
соответствующей лицензии.
Государственная пошлина за совершение нотариальных действий
в обоих случаях взимается в одинаковом размере - полтора
процента от суммы сделки (от стоимости продаваемой квартиры).
Если инвентаризационная стоимость квартиры больше, чем та, по
которой она продается, то госпошлина рассчитывается исходя из
инвентаризационной стоимости.
Процесс удостоверения договора нотариусом занимает немного
времени при условии, что все необходимые документы подготовлены
надлежащим образом. Для заключения договора вам понадобится
собрать следующее.
* Правоустанавливающие документы - это документы,
подтверждающие, что квартира принадлежит собственнику. Это может
быть свидетельство о праве собственности, договоры
купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на
наследство, решение суда и другие.
* Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Эти документы выдаются рэу или правлением жск и действительны в
течение месяца.
* Справка бюро технической инвентаризации о стоимости
отчуждаемой квартиры. Срок ее действия также один месяц.
* Документы, удостоверяющие личность участников сделки:
для граждан рф и снг - паспорт;
для военнослужащих - удостоверение личности и приписное
свидетельство;
для иностранных граждан - вид на жительство в рф или
национальный паспорт с отметкой о регистрации в органах
внутренних дел;
для лиц, не достигших шестнадцатилетнего возраста, -
свидетельство о рождении.
Некоторые нотариусы также могут требовать справку из
налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом.
Следует иметь в виду, что, если одним из собственников
продаваемой квартиры является несовершеннолетний или когда он
зарегистрирован (прописан) в этой квартире, наряду с названными
документами потребуется и разрешение органа опеки и
попечительства соответствующего муниципального округа.
Следующим после нотариального удостоверения этапом в
оформлении договора купли-продажи квартиры является его
государственная регистрация в комитете муниципального жилья.
Только после регистрации договор будет считаться заключенным.
Ирина коптева,.
Эксперт "эж-юрист"
