Необязательность бесплатной не бывает.
Для становления цивилизованных отношений между
посредническими фирмами и их клиентами требуется время. Во всяком
случае, нормы, давно действующие на западе, в россии приживаются с
трудом. Одной из наиболее важных норм, при применении которой
возникают трения между риэлтерской фирмой и ее клиентом--
покупателем квартиры, является соглашение о задатке. Редакция "дм"
публикует разъяснения по этому вопросу. -- При заключении с фирмой
договора на покупку квартиры клиенту предложили уплатить задаток.
Законно ли это требование? -- да. Гражданское законодательство рф
признает задатком денежную сумму, выдаваемую одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору
платежей другой стороне -- в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 гражданского кодекса). Основная
цель задатка -- предотвратить неисполнение обязательств одной из
сторон, в данном случае покупателя. Надо ли брать задаток, каждое
агентство недвижимости решает самостоятельно. Но большинство все-
таки предпочитают этим правом воспользоваться. Процесс покупки
квартиры требует длительного времени и связан с солидными денежными
расходами. Фирма тратится на рекламу, оплачивает работу своих
сотрудников. В жизни не так уж редко случается, что фирма потратит
значительные средства на поиск квартиры, а клиент отказывается от ее
услуг. В результате фирма несет денежные потери. Назначение задатка --
хотя бы частично их компенсировать. Сумма задатка обычно составляет
1--1,5 тыс. Долл. Когда квартира куплена, клиент заплатит сумму,
меньшую на эти 1--1,5 тыс. Долл. -- Клиент заключил договор с агентством
недвижимости о покупке квартиры, но в последний момент
самостоятельно нашел более приемлемый вариант. Поблагодарил
агентство, отказался от его услуг и попросил вернуть задаток. Однако оно
отказалось. Неужели агентство имеет право так поступить? -- задаток
теряет та сторона, которая не выполнила свои обязательства.
Действия покупателя являются классическим примером
неисполнения обязательств перед агентством. Ведь в договоре с фирмой
прямо указывается: она берется выполнить ваш заказ, покупатель
обещает воспользоваться ее услугами. А раз он это не сделал, то и деньги
назад не получил. Если виновна риэлтерская фирма, она возвращает
задаток в двойном размере (п.2 ст.381 гк). Допустим, покупатель просил
приобрести определенную квартиру, фирма взялась, но не сумела это
сделать. Во всех остальных случаях задаток возвращается покупателю
только до начала исполнения договора и только по соглашению сторон;
или в том случае, если договор невозможно исполнить по объективным
причинам. К примеру, агентство обещало приобрести квартиру в
конкретном строящемся доме, а его строительство "заморозили". -- Более
сложный вариант: клиент фирмы в последний момент отказался от ее
услуг. На возврат задатка он не претендовал. Однако фирма заявила, что
она имела расходы на поиск квартиры больше, чем сумма задатка. И
попросила возместить все затраты. -- Такая норма применяется лишь в
случае, когда обязательство не исполнено сторонами в полном объеме и
если в договоре не предусмотрено иное. Например, клиент согласился с
вариантом, предложенным фирмой, а договор купли-продажи подписать
отказался. -- Оформляется ли соглашение о задатке каким-нибудь
документом? -- соглашение о задатке, независимо от его суммы,
заключается в простой письменной форме. Удостоверение нотариуса не
требуется. -- Куда можно обратиться клиенту, если он считает, что задаток
ему обязаны вернуть? -- разумеется, в суд. Но лучше начать с обращения в
местные профессиональные объединения риэлтеров, в российскую
гильдию риэлтеров. Мы уже рассмотрели не один такой спор. Надо
заметить, сейчас появилась определенная категория клиентов,
искушенных в юридическом плане, которые сами мешают фирме
выполнить условия договора в срок. Таким образом, они стремятся
переложить вину на фирму и добиться возвращения денег. Иные даже не
бывают по адресу, указанному как постоянное место проживания. --
Фирма попросила своего клиента, покупающего квартиру, уплатить аванс
уже при заключении договора. Если покупатель передумает
воспользоваться услугами данной фирмы, он не получит аванс обратно? --
аванс и задаток -- совершенно разные понятия, хотя их часто путают. К
сожалению, действующее законодательство не дает определение аванса.
Тем не менее в жизни он широко применяется; практики понимают под
авансом денежную сумму, которая выдается в счет предстоящих платежей
за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. В
отличие от задатка, аванс не носит обеспечительного характера. Если
договором не предусмотрено иное, аванс должен быть возвращен
стороне, его уплатившей, в случае расторжения или неисполнения этого
договора. Другими словами, если вы в последний момент отказались от
услуг фирмы, аванс вам обязаны вернуть. -- Получается, покупатель как
бы кредитует фирму. Может быть, фирма выплатит ему проценты? -- к
сожалению, проценты не положены. Аванс действительно является
формой коммерческого кредита (п.1 ст.823 гражданского кодекса рф).
Но он выплачивается не по самостоятельному договору, а в исполнение
обязательств договора купли-продажи, выполнению работ или оказанию
услуг, и к нему применяются правила гл.42 гражданского кодекса рф о
заеме и кредите. Но закон не допускает предоставление кредитов под
проценты организацией, которая не имеет лицензии на этот вид
деятельности. Поэтому покупатель, предоставивший аванс, не вправе
требовать при его возвращении проценты. Ваш консультант -- николай
ефремов, исполнительный вице-президент российской гильдии
риэлтеров. Тел. (095) 976-17-73 ваш консультант -- николай ефремов
|
