Кто имеет право на комнаты в "коммуналке"?
"в одной газете была помещена юридическая консультация под
заголовком "азбучные истины приватизации". В ней шла речь о
приватизации комнат в коммунальных квартирах и возможности
собственников таких комнат распоряжаться ими по своему
усмотрению. Сказано, что если все комнаты в коммунальной квартире
приватизированы, то они являются общей долевой собственностью
каждого из соседей. Если собственник своей комнаты решил продать
ее, то сосед-собственник другой комнаты имеет преимущественное
право на ее приобретение. Если одна из комнат приватизирована, то
преимущественное право на ее покупку появляется у государства.
При этом делается ссылка на ст. 250 гражданского кодекса рф,
которая регулирует порядок продажи доли в общей долевой
собственности.
Ситуация в нашей трехкомнатной квартире, в которой живут три
семьи, подобна описанной: одну из приватизированных комнат
владельцы решили продать. Мы, основываясь на консультации в
газете, воспротивились. Однако юристы сказали, что у нас на
комнату соседей прав нет. Так ли это?
гришины.
Мы попросили прокомментировать письмо адвоката центральной
юридической консультации н.П. Логачева:
- действительно, после публикации к нам в юридическую
консультацию центрального района обращаются граждане, проживающие
в коммунальных квартирах, соседи которых продали свои
приватизированные комнаты. Многие из них просят составить исковые
заявления в суд о признании договоров купли-продажи комнат
недействительными.
Однако утверждения автора консультации являются ошибочными с
одной стороны, он совершенно правильно указывает, что согласие
других нанимателей комнат в коммунальных квартирах на
приватизацию комнаты не требуется. Но неверно, что при продаже
приватизированной комнаты собственники других комнат имеют
преимущественное право на ее приобретение.
Ошибочно предположение, что приватизированные комнаты
коммунальной квартиры являются общей долевой собственностью
соседей. Напротив, каждый из соседей самостоятельно и независимо
друг от друга приватизирует свою комнату и является ее
единоличным собственником. Ни в каких отношениях собственности
они друг с другом не состоят.
А что такое общая долевая собственность? она подразумевает,
что ее участники на каких-либо долях приобрели для себя общее
имущество. Например, купили общий автомобиль, в приобретение
которого один вложил две трети стоимости, а другой - одну треть.
Или, как в нашем случае, если бы два нанимателя комнат в
коммунальной квартире согласились вместе приватизировать всю
квартиру на том условии, что доля одного будет составлять комнату
размером 17 квадратных метров, а доля другого - комнату размером
10 квадратных метров.
На практике такие случаи нередки.
Вот тогда квартира этих граждан будет являться их общей
долевой собственностью. И каждый из них будет иметь
преимущественное право на покупку другой комнаты. Эти граждане
связаны единым договором приватизации, в котором определены их
конкретные доли. Это касается, например, и членов семьи, которые
вместе приватизировали свою квартиру в равных долях.
А имеет ли преимущественное право государство на приобретение
приватизированной комнаты в квартире, в которой другие комнаты не
приватизированы?
нет. Государство безвозмездно передало гражданину в
собственность комнату, нанимателем которой он являлся. Ни в каких
отношениях общей долевой собственности государство с этим
гражданином не состоит, поэтому и не имеет права преимущественной
покупки такой комнаты. В заключение приведу пример из судебной
практики. Панова и стрелова (фамилии изменены) проживали в
2-комнатной квартире в доме на проспекте пионерском. Каждая из
них являлась нанимателем отдельной комнаты. Вначале панова, а
затем стрелова приватизировали свои комнаты.
Вскоре после этого панова продала свою комнату, не поставив об
этом в известность стрелову. Через несколько месяцев комната
вновь была продана. Стрелова посчитала, что ее комната и комната
соседки являются их общей долевой собственностью, что она имеет
преимущественное право на приобретение комнаты соседки, и
обратилась с иском в суд о признании недействительными обоих
договоров купли-продажи комнаты соседки. Однако суд центрального
района решил, что утверждения стреловой противоречат требованиям
ст.Ст. 244-246 гражданского кодекса рф, которые регулируют
порядок возникновения общей долевой собственности и порядок
пользования ею. Панова и стрелова не пользовались комнатами друг
друга, являлись самостоятельными субъектами права собственности
на свои комнаты. Поэтому их комнаты нельзя признать их общей
долевой собственностью.
Суд отказал в удовлетворении иска стреловой. Судебная коллегия
по гражданским делам кемеровского областного суда отклонила
жалобу стреловой, оставив решение центрального суда
г. Новокузнецка без изменений.
Н.П. Логачеваю.
