ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Сначала - о понятиях.

Есть такое понятие, как вещевое право на объект недвижимости. Оно должно быть непременно зарегистрировано уполномоченным государственным органом в едином государственном реестре прав (далее - реестр). Но для того, чтобы право было внесено в реестр, необходимо наличие нескольких обязательных условий.

Прежде всего надо определиться с объектом, право на который заинтересованное лицо желает зарегистрировать в реестре. Объект недвижимости должен соответствовать установленным в законе и предъявляемым к таким объектам требованиям. Основным из них является такая связь объекта с землей, при которой перемещение его без соразмерного ущерба невозможно.

Это означает, что, если речь идет о вагончике, используемом в хозяйственных целях, само понятие о недвижимости может быть оспорено. При этом объект недвижимости должен быть описан органом, уполномоченным на проведение технического либо кадастрового учета, если речь идет о земельном участке.

Далее законодатель ставит возможность государственной регистрации в зависимость от наличия юридически значимых фактов и обстоятельств, которые выражаются в документах о совершенных с объектом недвижимости сделках. Это в первую очередь документы о создании недвижимой вещи, а также документы уполномоченных государственных или муниципальных органов о правах на объекты недвижимости.

Немного о специфике.

Основной объект - железнодорожное полотно - согласно гражданскому кодексу является сложной вещью, поскольку состоит из разнородных составляющих, используемых по общему назначению. Таким образом, железнодорожное полотно с насыпью и иными инженерно-техническими сооружениями образует единую вещь. Остальные объекты недвижимости в специальной квалификации не нуждаются, поскольку являются "классическими" объектами недвижимости. К ним, например, можно отнести здания, строения, земельные участки.

Мы же в данном случае рассматриваем именно протяженные и сложные вещи. В настоящее время технология государственной регистрации прав на так называемые линейные объекты совершенствуется. Но уже сейчас можно говорить о том, что технология регистрации таких объектов существует и эффективно работает.

О пользовании инструкциями.

Министерством юстиции российской федерации разработана инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов. Она дает представление о технологии проведения регистрационных действий, а в совокупности - с положениями закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Что же необходимо для государственной регистрации конкретного участка железнодорожного полотна?

прежде всего объект недвижимости должен быть сформирован и описан уполномоченным органом. Описывать железнодорожное полотно могут две организации. Сначала это должен сделать территориальный орган службы росземкадастра, который опишет земельный участок, присвоит ему кадастровый номер и укажет расположенный на нем объект недвижимости - железнодорожное полотно.

Затем начинает действовать уполномоченная госстроем россии организация технического учета и инвентаризации объектов недвижимости. Она опишет непосредственно железнодорожное полотно, выдаст план объекта недвижимости с описанием его технических характеристик. На данной стадии еще возможны некоторые проблемы, связанные с недопониманием между государственным регистратором и владельцем железнодорожного полотна. Регистратор должен внести в реестр очень четко идентифицированный объект недвижимости. Наиболее эффективным может быть описание железнодорожного полотна, расположенного между какими-либо станциями. Хотя надо учитывать и то, как они создавались, то есть вводились в эксплуатацию.

И все же, как показывает практика, для идентификации объекта недвижимости порой недостаточно имеющихся документов, связанных с его созданием. Практическим выходом из такой ситуации, когда возможна неоднозначная идентификация объекта, является его привязка к иным объектам недвижимости, имеющим и адрес, и другие идентифицирующие характеристики (например, кадастровый номер объекта). Линейный объект - в нашем случае железнодорожное полотно - это протяженный объект, расположенный не на одном земельном участке. Поэтому в любом конкретном случае можно говорить о возможности, по желанию правообладателя, объединить принадлежащие ему земельные участки в единое землепользование. Это, безусловно, будет гораздо удобнее как для самого правообладателя, так и для землеустроительных органов.

Документ, служащий гарантом.

Допустим, железнодорожное полотно описано, присвоен условный и кадастровый номер объекту недвижимости, описаны земельный участок и его имеющийся план. Теперь государственный регистратор потребует правоустанавливающий документ. Современное гражданское законодательство определяет виды таких документов, и, думается, нет необходимости для этого цитировать положение гражданского кодекса россии. Лишь отметим, что правоустанавливающий документ должен соответствовать требованиям действующего законодательства, и в этом случае у государственного регистратора не возникнут сомнения в правомерности проведения государственной регистрации.

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой объект недвижимости расположен на территории нескольких регистрационных округов - субъектов рф. В данном случае требуются некоторые уточнения. Во-первых, возникает вопрос: какая организация и какого субъекта рф должна проводить описание объекта? и во-вторых, какое учреждение юстиции должно проводить государственную регистрацию? ответы на эти вопросы дают соответствующие постановления правительства и министерства юстиции.

Орган технического учета объектов недвижимости выбирается правообладателем самостоятельно. Если все полотно будет описывать один орган, то регистрацию прав будет проводить то учреждение юстиции, которое действует на территории того субъекта, на котором находится и орган технического учета и инвентаризации объектов недвижимости. Если же техническая инвентаризация проводилась несколькими организациями технического учета, то право может зарегистрировать любой из регистрирующих органов субъектов рф, по территории которых проходит железнодорожное полотно.

Что касается земельных участков, то права на них регистрирует то учреждение юстиции, на территории которого находятся эти участки. Однако что касается единого землепользования, то вопрос регистрации права на это в настоящее время еще не определен. Хотя действующее законодательство, регулирующее вопросы кадастрового учета земельных участков, не содержит запрета на создание единого землепользования, расположенного на территории нескольких кадастровых округов. И все же, по нашему мнению, государственная регистрация описанного единого землепользования может проводиться по правилам, предусмотренным для линейных объектов недвижимости.

Александр акчурин, кандидат юридических наук.