ЮРИДИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ

Подборку подготовила а. Карелина.

Два года прошло с тех пор, как корпорация "инком-недвижимость", крупнейшая московская риэлторская фирма, начала программу "мир вашему дому", включающую в себя лекции и семинары на темы о недвижимости, а также теле- и радиопередачи, где в прямом эфире специалисты компании отвечают на множественные вопросы телезрителей и радиослушателей. Внедряя эту программу, специалисты "инком-недвижимости" полагали, что лишь прочные системные знания механизмов работы рынка недвижимости и всех происходящих на нем процессов могут помочь москвичам реально распоряжаться своей недвижимостью, сведя к минимуму риски, сопутствующие любой сделке. Два прошедших года показали жизнеспособность и востребованность программы: людей, интересующихся этой темой, становится все больше, а вопросы, задаваемые специалистам, - все острее и глубже. В начале февраля "кв" уже публиковал материал с небольшой подборкой ответов специалистов на наиболее часто задаваемые вопросы.

Сегодня, к двухлетней годовщине программы "мир вашему дому", мы публикуем еще несколько интересных, на наш взгляд, вопросов, заданных радиослушателями специалистам корпорации "инком-недвижимость".

- Добрый вечер! я хотела бы получить небольшую консультацию. Мы с мужем - люди престарелые, и нам трудно жить на те деньги, что мы получаем в качестве пенсии. Чтобы свести концы с концами, мы решили продать нашу квартиру и купить подешевле. А для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, мы проконсультировались в юридической консультации у юриста, но, к сожалению, не все поняли из ее рекомендаций. Она сказала, что отчуждать нашу квартиру можно только после возникновения права собственности. Объясните мне, пожалуйста, два момента: что такое возникновение права собственности и почему мы должны нашу квартиру отчуждать?

- дело в том, что и "отчуждение", и "возникновение права собственности" - чисто юридические понятия, и, видимо, ваш консультант вам просто не объяснила, что именно они означают. Прежде всего давайте разберемся с возникновением права собственности. Право собственности на квартиру у человека возникает в результате одной из нескольких операций: покупки, мены, получения квартиры в дар или по наследству, а также в результате приватизации жилплощади. То есть, приватизировав, купив, получив в подарок или по наследству какую-то квартиру, человек становится ее собственником. Это и называется "возникновение права собственности". Теперь что касается термина "отчуждение".

Отчуждение - это прекращение права собственности на квартиру. То есть любая операция по передаче права собственности, будь то продажа или мена, является отчуждением. Таким образом, для того, чтобы вы с вашим мужем могли стать собственниками квартиры и распоряжаться ею по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, и прочее), вам необходимо ее приватизировать. Именно это и хотела сказать вам юрист, к которой вы обратились за советом. Здесь я позволю себе дать рекомендацию. Все-таки консультации по проведению сделок с недвижимостью лучше получать у профессионалов этого рынка - у риэлторов. Дело в том, что риэлторы, обладающие большим опытом и хорошей квалификацией, не только ориентируются на рынке недвижимости, но и прекрасно разбираются в сопутствующих законах. Конечно, помощь риэлтора вовсе не исключает советов юриста, и юридическое сопровождение сделки очень желательно. Именно поэтому в крупных солидных риэлторских фирмах существует хороший, тщательно подобранный штат юристов, осуществляющих юридическую поддержку каждой проводимой через фирму сделки.

Это позволяет исключить какие бы то ни было нарушения закона, а для клиента такой симбиоз "профессиональный риэлтор - юрист" очень выгодно: ему не надо платить отдельно за услуги юриста, а все возникшие в ходе сделки проблемы решаются совместно сразу двумя профессионалами.

- Очень часто приходится слышать или читать в прессе о продаже франшиз риэлторскими компаниями. Насколько я понимаю, это способ расширения филиальной сети. Объясните, пожалуйста, что это означает для клиентов риэлторских фирм.

- Сейчас на московском рынке недвижимости прослеживается ярко выраженная тенденция компаний к расширению филиальной сети. Для этого существует два пути: продажа франшиз (иначе - франчайзинг) и тиражирование имеющихся технологий - каждая компания сама выбирает приемлемый для себя путь. Многие риэлторские фирмы разветвляются именно путем продажи франшиз. Что это означает? это означает, что любая мелкая или средняя фирма со своим сложившимся штатом сотрудников и со своими технологиями может приобрести право на риэлторскую деятельность под маркой крупной авторитетной риэлторской компании. Таким образом, малоизвестная фирма обеспечивает себе дополнительный приток клиентов, а материнская фирма имеет доход со своего нового филиала. На мой взгляд, это не очень удобный для клиентов способ расширения: придя за помощью в такой филиал понравившейся им фирмы, они рискуют получить абсолютно иной уровень обслуживания, чем ожидали.

Второй способ - тиражирование технологий - говорит сам за себя. Этот способ позволяет компании четко соблюдать свои установки, принципы и технологии работы в каждом из вновь открытых филиалов. Наша компания, например, разветвляется именно этим путем, и при этом нам удается осуществлять централизованное управление своими отделениями. То есть все наши филиалы - а их на сегодняшний день 21 - объединены по нескольким основным параметрам: технологии и методы работы с клиентами, унифицированная юридическая база, бухгалтерский учет, реклама, электронное и информационное обеспечение. Все управление осуществляется из центра, а контроль за работой каждого филиала установлен достаточно жесткий. Таким образом, мы уверены в том, что клиент, придя в любое из наших отделений, получит именно то обслуживание, на которое рассчитывает.

- Я приехал в москву из сургута. Хочу приобрести здесь квартиру, но самостоятельно делать это побаиваюсь: слишком много криминальных историй я наслушался. Сейчас ищу риэлторскую фирму, которая бы меня устроила, и больше всего меня беспокоит уровень профессионализма ее сотрудников. Но во всех фирмах, куда я приходил, меня уверяли, что только они и есть настоящие профессионалы. Я, конечно, понимаю, что никто не скажет, что работает плохо, но как я, не москвич, человек, далекий от недвижимости, могу определить действительный уровень профессионализма тех или иных риэлторов?

- вопрос действительно довольно сложный, и обычному человеку определить уровень профессионализма риэлтора только по одной беседе практически невозможно. Поэтому, наверное, не следует выбирать фирму по впечатлению от встречи с риэлторами. Лучше узнать об этой фирме побольше - пусть даже из уст ее сотрудников. Попросите подробно рассказать о фирме, показать соответствующие документы. Как правило, солидные, уважаемые компании имеют такие документы: лицензию на риэлторскую деятельность, хотя и отмененную правительством, но все же хранимую как один из этапов истории компании, материалы о ее создании и развитии, документы, показывающие структуру и разветвление компании, и многое другое. Чаще всего все эти материалы собраны воедино, называются "представительской папкой" и охотно демонстрируются всем желающим. Именно так в общих чертах можно ознакомиться с той или иной риэлторской фирмой. На что следует обращать внимание, если вы беспокоитесь не только о репутации фирмы, но и об общем уровне профессионализма ее сотрудников? конечно, на наличие у нее обучающего центра. В таких центрах должны проходить подготовку новички риэлторского бизнеса, а более опытные кадры - повышать свою квалификацию. Чем более развит в той или иной компании такой центр, тем более всесторонне подкованы ее сотрудники.